不動産投資の収支・利回り・資金計画

不動産投資の数字面を理解するためのカテゴリです。表面利回りと実質利回りの違い、キャッシュフローの見方、空室率を踏まえた損益分岐点の考え方など、収益を正しく把握する方法を解説します。さらに、自己資金の目安やローン審査基準、初期費用の内訳、出口戦略まで扱い、購入前に必ず確認すべき資金計画を整理します。感覚ではなく数字で判断できるようになることで、リスクを抑えた堅実な投資判断が可能になります。

・表面利回りと実質利回り
不動産投資の初心者が必ずつまずく「表面利回り」と「実質利回り」の違いを解説。具体的な計算シミュレーションで本当の儲けを把握しましょう。 met005.html●【シミュレーション】空室率◯%で赤字になる？損益分岐点を徹底解説●不動産投資において「空室率が何パーセントになると毎月のキャッシュフローが赤字（持ち出し）になるのか」という損益分岐点の計算方法を徹底解説します。

・空室率と損益分岐点
不動産投資において「空室率が何パーセントになると毎月のキャッシュフローが赤字（持ち出し）になるのか」という損益分岐点の計算方法を徹底解説します。

・自己資金はいくら必要？
「頭金ゼロで始められる」は本当か？不動産投資における自己資金の真の役割から、100万円・300万円・500万円と貯金額によって「買える物件」と「背負うリスク」がどう変わるのかを徹底解説。初心者が絶対に目指すべき推奨ラインを教えます。

・不動産投資ローンの審査基準
なぜあの人は数億円借りられて自分は審査に落ちるのか？不動産投資ローンのブラックボックス「銀行の審査基準」を徹底解剖。属性（年収・勤務先）、物件の担保価値、収支のストレステストの実態から、一発で審査を通すための最強の事業計画書の作り方まで完全解説。

・家賃下落はどれくらい？
「今の家賃がずっと入る」は幻想！不動産投資における最大のリスク「家賃の経年下落（下落率）」の残酷なリアルを徹底解説。新築プレミアムの剥落、毎年1%下がるL字型モデルから、下落しない最強の物件の特徴とバリューアップ戦術まで完全網羅。

・初期費用はいくら？
「自己資金ゼロで買える」は嘘？不動産投資のスタート時に数百万円単位で吹き飛ぶ「初期費用（諸費用）」の恐ろしい内訳を1円単位で徹底解剖。仲介手数料、登記費用から、目安となる「物件価格の何%」という絶対基準、そしてプロが実践する数十万円を削る「3つの強力なコスト削減術」まで完全網羅。

・キャッシュフローとは？
「黒字なのに倒産する」不動産投資の最大の罠とは？帳簿上の利益と現実の現金（キャッシュ）の決定的な違いから、死の交差「デッドクロス」で自己破産に追い込まれるメカニズムまでを徹底解剖。安全な返済比率の目安と、絶対に沈まない現金（キャッシュ）のダムを作る防衛策を完全解説。

・出口戦略
不動産投資の真の利益は「売却（出口）」の瞬間に決まる。税金が半減する「5年の壁」や、次の買い主の「融資（耐用年数）の壁」、そしてデッドクロスの直前というベストな売却タイミングを徹底指南。高く売れる物件の特徴から、絶対に売らずに保有すべき（ホールド）条件まで、出口戦略のすべてを完全解説。