キャッシュフローとは？不動産投資の収支の見方を初心者向けに解説

「帳簿上の利益」の正体

会計上の「利益（不動産所得）」を計算する式は以下の通りです。
【帳簿上の利益 ＝ 家賃収入 − 必要経費（管理費・修繕費・減価償却費・ローンの『利息部分』など）】

ここで特に注目すべきなのが、「減価償却費（げんかしょうきゃくひ）」の存在です。前回の記事でも触れた通り、減価償却費とは「実際には今年1円もお金を払っていないのに、建物の劣化分として経費計上できる架空の数字」です。つまり、「帳簿上の利益」には、実際には動いていないお金（減価償却費）がマイナス要素として組み込まれているという特徴があります。

「キャッシュフロー」の正体

一方、私たちが生きていくために本当に必要となる「キャッシュフロー（手残り現金、CF）」を計算する式は以下の通りです。
【キャッシュフロー ＝ 家賃収入 − 実際の支払経費（管理費・修繕費など） − ローンの『元本返済部分』 − 『利息部分』 − 現実に支払う税金】

現金計算における最大のポイントは、「ローンの『元本返済部分』は、現金が強烈に減っているのに、会計上の経費にはならない」という事実です。（※経費になるのはローン返済のうち『利息部分』だけです）。
お金を借りて返すこと（元本の返済）は、「自分の借金が減って資産が増えた」というプラスマイナスゼロの行為とみなされるため、会計上は経費（マイナス）として扱われません。しかし現実世界では、毎月銀行の口座から「元本と利息の合計額（例：毎月10万円）」という莫大な【現金】が容赦なく引き落とされています。

利益とキャッシュが「ズレる」決定的な理由

つまり、利益と現金のズレを引き起こす2大要因は以下の通りです。
? 減価償却費（お金は減らないのに、経費になる）
? ローン元本返済（お金は猛烈に減るのに、経費にならない）

不動産業界で言う「安全な賃貸経営」とは、帳簿で黒字を出すことではなく、この「ローンの元本返済」という巨大な現金の流出を家賃収入でしっかりとカバーし、さらに税金を払った後でも「プラスのキャッシュ（現金）」が手元に残り続ける状態を作ること、ただそれだけなのです。

? 運営のための「ランニングコスト（経費）」（家賃の約20%〜30%）

物件を維持し、家賃を集めるために確実に飛んでいく現金です。これは「現金が減る」と同時に「帳簿上の経費」にもなる素直な支出です。
・管理委託手数料（家賃の約5%）
・共用部の電気代や水道代、定期清掃費（約3%〜5%）
・火災保険料・地震保険料（月割換算で約1%）
・固定資産税・都市計画税の積立（月割換算で約5%〜8%）
・退去時の原状回復費や突発的な修繕費への備え（約5%〜10%）

これらを合計すると、ローンを使わずに現金一括で物件を買ったとしても、手元に残る現金（NOI＝純収益）は、家賃の70%〜80%程度にしか過ぎないという現実を知る必要があります。

? 銀行への「ローン返済（元金＋利息）」（家賃の約40%〜50%）

不動産投資において最も巨大な現金の流出先であり、キャッシュフローを決定づける最重要項目が「ローン返済」です。フルローンや9割ローンで物件を購入した場合、家賃収入の実に【半分近く（40%〜50%）】が、毎月無情にも銀行に吸い上げられていきます。

先ほど解説した通り、このうちの大部分を占める「元金返済部分」は、現金は減るのに経費にはなりません。この巨大な返済圧力をいかにしてコントロールするか（金利を下げるか、返済期間を長く取って毎月の流出額を抑えるか）が、キャシュフロー計算の最大の肝となります。

? 国と自治体への「税金（所得税・住民税）」（家賃の約5%〜15%）

家賃収入から経費と減価償却費を引き、損益通算をした結果、不動産事業が「黒字（利益）」になった場合、その利益に対して容赦なく税金がかかります。サラリーマンの場合、本業の給与と合算されて税率が決まるため、高年収の人ほどこの「税金による現金の流出」が強烈に跳ね上がります。

【最終的なキャッシュフローの残金】
家賃収入（100%） − 経費（25%） − ローン返済（50%） − 税金（10%） ＝ 【手残りキャッシュフロー：15%】
家賃が毎月50万円入ってきたとしても、あなたの財布に安全に残る現金は「15%（約7万5千円）」に過ぎません。これが、不動産投資の厳しくもリアルなキャッシュフローの現実です。

恐怖のシナリオ「デッドクロス（死の交差）」

黒字倒産（帳簿上は利益が出ているのに、支払う現金が足りずに破産すること）の最大の原因は、不動産投資の専門用語で『デッドクロス』と呼ばれる現象です。
デッドクロスとは、簡潔に言えば「ローンの元金返済額が、減価償却費を上逆転してしまう状態」を指します。

【購入初期の幸福な状態】
物件を買ったばかりの数年間は、建物の「減価償却費」がたっぷり計上できます。現金は減らないのに経費だけが増えるため、帳簿上の利益は「赤字」になります。赤字なので税金は1円もかかりません（むしろ本業の税金が還付されます）。一方で、手元の家賃収入からはローンをしっかり返済できており、手元に数十万円の「プラスの現金（キャッシュフロー）」が残っています。

【デッドクロス（税金の逆襲）の発生】
しかし、木造の中古アパートなどを買った場合、購入から4年〜5年経つと、建物の「減価償却」がすべて終了し、突然経費がゼロになります。
すると翌年から、数百万の経費が消え去ったことで、確定申告上の不動産事業は一気に【莫大な黒字】に転落します。黒字になったため、あなたは急激に「数十万〜百万円単位の重い税金（所得税・住民税）」を支払わなければならなくなります。

しかし現実の世界では、銀行への「毎月のローン返済（ほぼ元金）」は1円も減っていません。さらには築年数が経ったことで家賃は下落し、空室率も上がり、大規模修繕による持ち出し（現金流出）まで発生し始めています。
「帳簿上は莫大な黒字（＝だから多額の税金を払えと言われる）」なのに対し、「手元の現金はローン返済と修繕費でスッカラカン（＝税金を払う現金がない）」。
税金は待ってくれません。払えなければ個人の口座や資産を差し押さえられます。これが「黒字なのにキャッシュが枯渇して死亡する」、デッドクロスによる黒字倒産の全貌です。

? 「自己資金（頭金）」を必ず2割以上入れる

キャッシュフローを圧迫する最大の元凶は「ローンの元金返済」です。フルローン（自己資金ゼロ）で物件を買うということは、毎月の家賃収入の半分以上を銀行に渡すという、綱渡りのような危険なゲームを強いられることを意味します。
購入時に「物件価格の2割（可能なら3割）」の現金を頭金として叩き込むことで、ローンの借入額（および毎月の返済額）は劇的に圧縮されます。返済額が減れば、家賃が下落しても、税金が上がっても、手元に残る現金（キャッシュへの余裕）に圧倒的なバッファ（緩衝地帯）が生まれます。「お金がないからフルローンで買う」のではなく、「お金がないなら買わない（頭金が貯まるまで待つ）」のが、黒字倒産を防ぐ最大の鉄則です。

? 「返済比率（年間家賃に対するローン返済額の割合）」を50%以下に抑える

安全なキャッシュフローの絶対的なベンチマーク（指標）となるのが「返済比率」です。これは、【年間のローン返済総額 ÷ 満室想定の年間家賃収入】で計算されます。
この数値が「60%」を超えている物件は、空室が少し長引いただけで一瞬でキャッシュフローが赤字に転落する危険水域です。安全に賃貸経営を続けるための限界ラインは「返済比率50%以下（できれば40%台）」です。
「返済比率を50%以下に下げる」ためには、前述の頭金を多く入れる以外にも、「できるだけ金利の低い銀行で借りる」「融資期間をできるだけ長く取る（元金返済のスピードを遅くさせる）」という強力な財務交渉力が必要になります。

? キャッシュフローを生活費に使わず「別の口座」で全額プールする

そして最後に、人間の最大の弱点である「自分自身の欲望」をコントロールすることです。

物件を買って毎月10万円のプラスの現金（キャッシュフロー）が出たとしても、それは「あなたのお小遣い」ではありません。それは、将来必ず訪れる「大規模修繕費」であり、「デッドクロスが発生した時の税金の支払代金」であり、「空室発生時のリスクに備えるための防衛資金」です。
安全なキャッシュフロー経営を続けるためには、入ってきた現金を決して生活費の口座（自分の財布）に入れてはいけません。家賃専用の別の口座を作り、そこからローンと経費を引き落とし、残ったお金は【投資事業のための防衛資金】として1円も触れずにプール（貯蓄）し続ける強靭な自制心が求められます。
数年かけてこの口座に数百万円単位の現金（キャッシュのダム）が貯まった時、あなたは初めて「どんなトラブルが来ても絶対に倒産しない不動産投資家」へと完全に脱皮することができるのです。