表面利回りと実質利回りの違いを図解で解説

計算式だけではイメージが湧きにくいと思いますので、ここで実際に販売されている物件を想定した2つのリアルなシミュレーションを行ってみましょう。業者が提示する「表面利回り」が、いかにして「実質利回り」に変化していくのか、その落差に注目してください。

「表面利回りに騙されてはいけないことは分かった。では、実質利回りで何％以上あれば安全なのか？」という疑問が当然湧いてくるでしょう。しかし、結論から言うと「安全な利回りに絶対的な基準（〇％以上なら絶対安心）というものは存在しない」のが不動産投資の真理です。

なぜなら、求められる利回りは「物件の構造」「築年数」「エリア」によって全く異なるからです。たとえば、東京都心の築浅鉄筋コンクリート（RC）マンションであれば、退去が出てもすぐに次の入居者が決まり（空室リスクが極小）、家賃の下落も緩やかであり、さらに売却時にも高く売れる（出口戦略が描きやすい）ため、実質利回り3％台でも安全に経営できる（資産価値の保全として意味がある）と判断されるケースが多々あります。
一方、人口減少が進む地方の築30年木造アパートの場合、一度空室になると半年?1年埋まらないこともザラであり、家賃は年々下落し、数百万円の屋根・外壁塗装といった大規模修繕のリスクも常に抱えています。このような物件に投資する場合、将来のリスク（不確実性）をすべて吸収するためには、実質利回りで8％?10％以上（表面利回りなら15％?20％以上）という非常に高いリターンが確保されていなければ、投資金額を回収する前に破綻してしまう危険性が高いのです。

つまり、利回りの高さとは「リスクの高さ（空室になりやすさ、家賃が下がりやすさ）」の裏返し（リスクプレミアム）に過ぎません。利回りの数字だけで投資判断をするのではなく、その物件が立地するエリアの「賃貸需要（どれくらい早く部屋が埋まるか）」を正確に見極める必要があります。この「需要と供給のバランス」を正しく計測できなければ、どんな高利回りも絵に描いた餅に終わります。

利回りの仕組みを理解していない初心者は、悪質な業者にとって最高に都合の良い「カモ」となります。業者がよく使う、利回りを操作して物件を売りつける常套手段（マジック）をいくつか紹介しておきます。

1. 家賃保証（サブリース）を使った見せかけの利回り
周辺相場が月6万円の物件に対し、業者が「毎月8万円で私たちが一括借り上げ（サブリース）しますから安心です！」と持ちかけ、その8万円をベースに高い利回りを計算して販売する手口です。数年後に業者は「相場が下がったので来月から保証額を5万円に下げます」と一方的に減額通告をしてきます。初年度の高い利回りは、高い物件価格で売りつけるための「サクラ（見せ金）」に過ぎません。

2. リフォーム・修繕費の隠蔽
築古アパートで、「表面利回り18％」といった破格の数字で売り出されている物件があります。しかし、現地を見ると室内はボロボロで、到底人が住める状態ではありません。満室にしてこの利回りを出すためには、購入後に500万円以上のフルリノベーション費用が必要になるというオチです。このリフォーム費用を「購入時諸費用（分母）」に足して実質利回りを計算し直すと、結局は普通の（あるいはそれ以下の）物件になってしまいます。

3. 高すぎる想定家賃設定（レントロールの偽装）
空室の部屋の「想定家賃」を、現状の相場を完全に無視して高く設定し、満室時の利回りを無理やり引き上げているパターンもあります。ひどいケースでは、売却直前に関係者を相場より高い家賃で一時的に入居（サクラ入居）させ、利回りを良く見せて高く売り抜け、購入直後に即退去されるという悪質な詐欺まがいの手法も存在します。

不動産広告に表示されている「表面利回り」は、あくまで物件を検索・スクリーニングする際の「入り口の目安」に過ぎません。その数字をそのまま信じて投資シミュレーションを行い、銀行のローンを組むことは、目隠しをしたまま高速道路を逆走するのと同じくらい危険な行為です。

不動産投資の本質は、「いかに冷静に悲観的なシミュレーション（実質利回り・NOIの算出）を行い、最悪のシナリオでも手出しがなく、安全にローンを返済し続けられる物件を見極めるか」というディフェンス（守り）の技術に他なりません。

・表面利回りの高さ（甘い誘惑）に決して踊らされないこと。
・経費、空室リスク、修繕費、そして購入諸経費を徹底的に洗い出し、自分自身の手で「実質利回り」を計算できるエクセルを組むこと。
・利回りの高さは「リスクの裏返し」であることを肝に銘じ、エリアの空室率や賃貸需要とセットで俯瞰的に判断すること。

この３つの鉄則を守り、業者が出してくるバラ色のマイソク（図面）に斜線を引いて、赤ペンでシビアな「本当の利回り」を書き込めるようになった時、あなたは初心者という殻を破り、一人前の不動産投資家としてのスタートラインに立つことができるのです。資産形成の道は、厳しい現実の数字から逃げず、真正面から向き合うことから始まります。