不動産投資の初期費用はいくら？購入時の諸費用をすべて解説

? 頭金（物件価格の一部を現金で払うもの）

頭金とは、「物件の本体価格」のうち、銀行からのローン（借入金）で賄わずに、あなたの手持ちの現金から直接支払う部分のことです。
例えば、3,000万円のアパートを購入する際、銀行が「2,700万円までならお金を貸しましょう（融資割合90%）」と言った場合、残りの【300万円】はあなた自身が頭金として現金で支払わなければなりません。この頭金は、銀行や不動産業者に取られる「経費（コスト）」ではなく、純粋に「物件という資産に形を変えた（預け替えた）だけのあなたのお金」です。頭金を多く入れれば入れるほど、銀行から借りるローンの額が減るため、毎月の返済額が少なくなり、結果として毎月のキャッシュフロー（手残り現金）が安定するという絶対的なメリットがあります。

? 諸費用（購入手続きに消えていく「掛け捨て」の経費）

一方、今回の記事のメインテーマであり、初心者が最も甘く見がちなのが「諸費用」です。
諸費用とは、不動産をあなたの所有物として国に認めさせ（登記）、ローンを組み、安全に運用を開始するための【手続きや税金・手数料として各方面に支払うコスト】のことです。これは頭金とは異なり、支払った瞬間に完全にあなたの手元から消え去る「掛け捨ての経費（サンクコスト）」です。いくら諸費用を払っても、ローンの額は1円も減りません。不動産投資の真のハードルは、頭金ではなく、この「現金でしか支払うことのできない巨大な経費（諸費用）」をいかにして用意し、そして抑え込むかにかかっているのです。

? 登記費用（登録免許税と司法書士報酬）

日本という国において、「この土地と建物は私のものです」と法的に主張し、他人に奪われないようにするためには、法務局という役所に所有者として名前を登録（登記）しなければなりません。

この名義変更（所有権移転登記）の際にかかる国への税金が「登録免許税」です。土地と建物の「固定資産税評価額」に対して一定の税率（通常1.5%〜2%）が掛けられます。さらに、住宅ローンを組んで買う場合は、銀行が物件を担保に取るための「抵当権設定登記」という税金も追加でかかります。
そして、これらの複雑でミスの許されない登記手続きを、あなたの代わりに法務局で行ってくれる法律の専門家（司法書士）へ支払う手数料が「司法書士報酬」です。
登録免許税と司法書士報酬を合わせた「登記費用のトータル」は、購入する物件によりますが、数千万円のアパートであれば【約30万円〜60万円】というまとまった現金が一撃で吹き飛びます。

? 仲介手数料（不動産屋への成功報酬）

諸費用の中で、最も金額が大きく、あなたの財布に直接的なダメージを与えるのが「仲介手数料（媒介報酬）」です。
世の中に出回っている投資用物件の多くは、売り主（素人の大家など）と買い主（あなた）の間に入って、契約書の作成や重要事項説明、条件調整を行ってくれる「仲介の不動産会社」を通して購入します。

この仲介会社に支払う手数料の上限は、法律（宅地建物取引業法）で厳格に定められており、物件価格が400万円を超える場合は「物件価格の3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」となります（これを俗に「サンパーロクマン」と呼びます）。
例えば、3,000万円の物件を買った場合、仲介手数料は【105万6,000円】（税込）という凄まじい金額に達します。契約が成立した（決済が完了した）瞬間に、これだけの現金を不動産屋の口座にポンと振り込まなければならないのです。

? 保険料（火災保険・地震保険）

銀行から数千万円のローン（借金）をして建物を持つ以上、火事や台風、水漏れなどで建物が一瞬にして灰になったり全壊した場合の「リスクヘッジ」は絶対条件です。そのため、ローンを組む際には、借入期間中ずっと建物をカバーする強力な「火災保険（および地震保険）」への加入が銀行から義務付けられます。

不動産投資用の火災保険（事業用保険）は、一般の住宅用よりも特約（水濡れ補償や施設賠償責任など）を手厚くつけるため、保険料が高額になります。木造アパートで10年一括払い（または5年一括払い）にすると、【約30万円〜80万円】の現金が保険会社への前払いとして必要になります。これを一括で払えないと、そもそも銀行がお金を貸してくれません。

? 税金・その他（不動産取得税とローン手数料）

これだけではありません。購入して数ヶ月忘れた頃に、都道府県の税務署から恐ろしい納付書が届きます。それが「不動産取得税」です。「不動産という高額な資産を手に入れたのだから、そのお祝いとして税金を払いなさい」という国からの無慈悲なカツアゲです。これも固定資産税評価額をベースに計算され、数千万円の物件なら【約30万円〜70万円】の現金が追加でむしり取られます。
さらに、忘れてはいけないのが、お金を貸してくれる銀行に対して支払う「融資手数料（ローン事務手数料）や保証料」です。借入金額の1%〜2.2%（または定額）が引かれるため、3,000万円のローンなら【約30万円〜60万円】が銀行の利益として決済時に相殺されます。

諸費用の絶対的目安は「約7%〜10%」

購入する物件の種類（一棟アパートか、区分マンションか、戸建てか）や、銀行の融資条件にもよりますが、プロの投資家が資金計画を立てる際、諸費用のトータル額は『物件価格の約7%〜10%』という数字を絶対の基準（目安）としてエクセルに打ち込みます。

例えば、3,000万円の中古アパートを購入しようとした場合、物件価格とは別に【約210万円〜300万円】のリアルな現金（現金一括払い）が、購入手続きや税金のために跡形もなく消え去るということです。

「頭金」を含めた合計の初期費用（自己資金）

さらに、多くの銀行は現在「物件価格の100%（フルローン）」を簡単には貸してくれません。物件価格の「1割〜2割」の【頭金】を入れることを融資の条件として求めてきます。
仮に「頭金1割（300万）」＋「諸費用（250万）」だとすると、3,000万円の物件を買うための『初期費用の総額』は【550万円の現金】が必要になる計算です。
「フルローンだ！自己資金ゼロでいける！」という素人の夢を打ち砕く、これが不動産という実物資産を買うための【重すぎる参加チケット（初期投資額）】のリアルな真実なのです。

? 最大の敵「仲介手数料」を値切る、またはゼロにする

諸費用の中で最も高額な「仲介手数料（物件価格の3%＋6万）」。不動産屋はこれを「法律で決まった金額です」と請求してきますが、それは嘘です。法律で決まっているのはあくまで「上限額」であり、それ以下（値引き）にすることは完全に自由であり合法です。
購入意思（買付）を入れる前の絶妙なタイミングで、「諸費用の現金が少し足りないので、仲介手数料を『半額（1.5%）』に値引きしていただけませんか？ そうすれば即決でハンコを押しますし、融資も通る自信があります」と不動産屋の担当者に交渉するのです。彼らも契約を逃してゼロになるよりは、半額でも契約をまとめたい（ノルマを達成したい）という心理が働くため、高確率で数十万円単位の大幅なコストカット（値引き）に成功します。
さらに究極の技は「売り主から直接買う（直売り物件を探す）」ことです。間に仲介業者が入らないため、100万円以上する仲介手数料が【完全にゼロ（無料）】になります。

? 「火災保険」は不動産屋を通さず、必ず【相見積もり】を取る

物件を購入する際、不動産屋や銀行は「ウチの提携している保険会社のプランに入ってください」と、非常に高額で無駄な特約がてんこ盛りの見積もり（例えば50万円）を当然のように出してきます。
これを思考停止で契約してはいけません。火災保険は「どこの保険会社のものに入っても、オーナーの自由」です。「知り合いの保険代理店がいるので、そちらで入ります」と断り、自分でネットの損害保険会社や複数の保険代理店から【相見積もり（アイミツ）】を取るのです。不必要な特約を外し、本当に必要な補償だけに絞り込んだカスタマイズを行えば、不動産屋の言い逃値の「およそ半額以下（20万〜30万円）」まで保険料という現金の流出を抑え込むことが可能です。

? 司法書士の「相見積もり」で登記費用を削る

登記費用の中の「登録免許税」は国への税金なので1円も値切れません。しかし、手続きの代行費用である「司法書士の報酬」は、各司法書士事務所が自由に値段を決めているため、交渉の余地が十分にあります。
不動産屋が指定してくる司法書士は、不動産屋への「見えないキックバック」が含まれているため、報酬が相場より数万円〜十数万円高く設定されていることが多々あります。「自分で安い司法書士を探して手配していいですか？」と交渉し、複数の事務所に見積もりを出させて一番安いところ（または報酬が10万円以下の適正な事務所）に依頼することで、数万円の大切なキャッシュを守ることができます。