不動産投資の修繕費の目安｜築年数ごとのコスト

? 原状回復費用（ランニングコスト）

入居者が退去した際に、次の入居者を募集するために部屋をきれいな状態に戻すための費用です。不動産投資において最も頻繁に発生し、かつ避けることができない「日常的な経費（ランニングコスト）」の代表格です。

具体的には、「ハウスクリーニング代（数万円）」「破れた壁紙（クロス）の張り替え」「傷ついた床（クッションフロアやフローリング）の一部補修」「網戸の張り替え」「古くなった水栓パッキンの交換」などが該当します。入居期間が短く綺麗に使ってくれた場合はクリーニング代だけで数万円で済むこともありますが、長年住んだ部屋やタバコを吸っていた部屋の場合、クロスの全面張り替え等が発生し、1LDKで10万円〜20万円程度のまとまった出費になることもあります。この原状回復費用は「退去が発生するたび（数年に1回）」に必ずかかるものとして、常に手元にプールしておく必要があります。

? 設備交換費用（突発的な中規模コスト）

建物本体ではなく、部屋の中に設置されている「住宅設備機械」の寿命による故障・交換費用です。これらは「入居者が住んでいる最中」にある日突然壊れるため、クレーム対応とともに即座の資金投下（数日以内の新品交換）が求められます。

代表的なものは「エアコン（約5万〜10万円）」「給湯器（約10万〜20万円、特に冬場に壊れやすい）」「温水洗浄便座（ウォシュレット：約3万〜5万円）」「換気扇や風呂釜」などです。これらの電化製品・機械設備の寿命は一般的に「10年〜15年」と言われています。つまり、築10年を超えた物件を購入した場合、あなたは最初の数年間のうちに、全部屋のエアコンと給湯器が次々と「故障のドミノ倒し」を起こすリスクを背負っていることになります。

? 大規模修繕費用（計画的な巨大コスト）

建物の寿命を延ばし、資産価値を維持するために、10年〜15年サイクルで建物全体に対して行う大規模な改修工事のことです。主に一棟アパートや一棟マンションのオーナーが単独で負担する、最も重く、かつ最も高額な修繕費です。（※区分マンションの場合は、毎月徴収される「修繕積立金」という形で分割して支払っているため、急に数百万円を請求されることは原則ありません）。

具体的には、「外壁の再塗装とひび割れ（クラック）補修」「屋上やベランダの防水工事」「鉄部（階段や手すり）の防錆塗装」などです。一棟アパート（木造6〜8室）の場合で200万円〜300万円、RC造のマンションになれば規模により1,000万円を遥かに超える巨大な出費となります。これをケチって放置すると、雨漏りが発生して建物内部の木材や鉄筋が腐食し、最終的に「建て替え」という数千万円レベルの致命傷に発展します。

「設備の寿命ドミノ」の始まり

木造アパートであれ鉄筋コンクリート（RC）造であれ、築10年の中古物件は、見た目はまだまだ綺麗で「築浅物件」としてポータルサイトでも人気があります。ローンも組みやすく、利回りも新築よりは高いため、初心者が非常に手を出しやすいゾーンです。

しかし、築10年目というのは、先ほど解説した「第2の修繕レイヤー：設備交換」の最初のピーク（寿命）が到達する恐るべきタイミングでもあります。新築時から設置されているエアコン、給湯器、IHクッキングヒーター、換気扇といった電気・機械設備が、次々と寿命を迎え、交換のサインを出し始めます。

あなたが築10年の6室のアパートを購入したとします。見た目はピカピカですが、購入後1年目に101号室の給湯器が壊れ（15万円）、翌月には203号室のエアコンが壊れ（8万円）、さらに半年後には102号室のウォシュレットが壊れる（4万円）、といった事態が頻発します。この時期に発生する突発的な設備交換リレーによって、年間数十万円の利益（キャッシュフロー）がものの見事に吹き飛ぶのが、築10年物件の洗礼です。この時期の物件を買うのであれば、利回りの計算シートから「購入後3年間は、毎年20万円〜30万円の設備交換費用が必ず発生する」という前提でシミュレーションを行い、現金を多めに確保しておくことが必須となります。

外壁・屋根の悲鳴と「大規模修繕」の重圧

築20年という節目は、前オーナーが築12年〜15年頃に一度目の大規模修繕（外壁塗装など）を行っていた場合、「二度目の大規模修繕」が間近に迫っている、あるいは現在進行形で壁のシール（コーキング）がひび割れ、雨水が内部に侵入しかけている危険な時期です。

もし前オーナーが一度も外壁塗装や屋上防水を行わずに物件を売りに出していた（投資専門用語で「修繕の先送り」と呼ばれる状態の）場合、あなたは購入した瞬間に「300万円〜500万円クラスの外壁塗装・防水工事」という重い十字架を背負うことになります。

「水回り三点ユニット」の陳腐化と空室地獄

さらに、築20年の物件に襲いかかるもう一つの恐ろしい修繕（改修）ポイントが、お風呂やトイレなどの「水回り設備の陳腐化」です。
20年前（2000年代前半）に建てられた単身用ワンルームの多くは、お風呂とトイレと洗面台が一体となった「3点ユニットバス」が主流でした。しかし現代の若者の賃貸ニーズは「バストイレ別」が絶対条件となっており、3点ユニットバスの物件は、いくら家賃を下げても見向きもされない「空室地獄」の温床となります。

これを解消するためには、空室が出た部屋から順番に、3点ユニットを解体し、トイレを分離独立させる「バストイレ分離工事（またはシャワールームへの変更）」という大規模なリノベーションを行う必要があります。この工事には、1部屋あたり「40万円〜60万円」という高額な費用がかかります。築20年の物件を買うということは、単なる現状維持のための修繕だけでなく、現代の入居者ニーズに合わせるための「バリューアップ改修（投資）」が必要不可欠になる時期（フェーズ）だということを深く刻み込んでください。

「目に見えない部分（給排水管とシロアリ）」の恐怖

築30年を超えた建物の原状回復や設備交換、あるいは外壁塗装（3回目のサイクル）は、ある意味「目に見える（想定できる）修繕」です。築古物件の本当の恐怖は、建物の壁の中や床下に潜む「インフラストラクチャーの崩壊」にあります。

その代表格が「給排水管（水道管や下水管）の劣化と破裂」です。築30年前後の物件には、鉄製の水道管（白ガス管など）が使われていることが多く、経年劣化により管の内部が錆び（サビ）で詰まったり、最悪の場合はピンホールが開いて壁の中で水漏れ（漏水）を起こします。2階の配管から水漏れし、1階の入居者の家財を水浸しにしてしまうといった大事故が起きる時期です。この給排水管を新素材（架橋ポリエチレン管など）にすべて引き直す工事は、部屋の床や壁を一度すべて壊して張り直す必要があるため、1部屋あたり100万円近い莫大な費用がかかることもあります。

さらに木造アパートであれば、「シロアリ被害」や「雨漏りによる柱（構造体）の腐朽」が限界に達し、床が抜け落ちるといった深刻な躯体ダメージが発覚するのもこの時期です。築30年超の物件を高利回りだからといって初心者が安易に買うと、数百万の家賃収入を得るために、一千万円レベルの目に見えない「見えない修繕費（隠れた瑕疵）」のリスクを引き受けることになり、たった1回のインフラ崩壊で一発退場（自己破産）となる危険性が極めて高いのです。

? 究極の盾「火災保険・施設賠償責任保険」のフル活用

多くの初心者は、火災保険を「火事の時だけ出る保険」だと勘違いしています。これは致命的な機会損失です。不動産投資用の火災保険には、「風災・水災・雪災」や「突発的な水漏れ（漏水）」「外部からの落下・飛来物による損害」など、建物の様々な物理的トラブルをカバーする強力なオプション（特約）が付帯しています。

例えば、台風の強風によって屋根の一部が剥がれた（数百万の修理費）場合や、築古アパートで給排水管が破裂して水漏れを起こし、下の階の入居者の家財を弁償することになった場合など、これらは「保険金」でカバーできる可能性が極めて高いのです。
修繕のトラブルが発生した際、素人はすぐに自腹の財布からお金を出そうとしますが、プロは「これは保険が適用できないか？」と最優先で考え、損害保険鑑定人と代理店をフル活用して手出しを最小限に（あるいはゼロに）抑え込みます。手厚い火災保険（および他人にケガをさせた時系列をカバーする施設賠償責任保険）への加入は、最高の防御力を持つ最強の修繕費対策です。

? 購入前の「インスペクション（建物状況調査）」の実施

中古の築古物件（特に築20年〜30年超の一棟アパート）を購入する際は、利回り計算だけで絶対にハンコを押してはいけません。必ず購入前に、数万円〜10数万円の費用を払って、建築士や専門業者による「ホームインスペクション（建物状況調査）」を実施してください。

プロの目で屋根裏や床下を覗き、シロアリの被害がないか、雨漏りの跡がないか、建物の傾きがないか、外壁の劣化具合はどうかを客観的に診断してもらいます。これを行うことで、「購入後すぐに外壁塗装とシロアリ駆除で400万円必要になる」といった【見えない修繕爆弾】を事前に可視化することができます。
もし巨大な修繕箇所が見つかれば、それを理由に「修繕費分（400万円）だけ物件価格を安くしてくれ（指値・価格交渉）」と強力な交渉カードに使うこともできますし、手に負えないと思えば購入自体を見送ることもできます。調査費用の数万円を惜しんで、数百万円の地雷を踏むことほど愚かなことはありません。

? キャッシュフローの一定割合を「修繕積立金」として留保する

区分マンションには強制的な「修繕積立金」がありますが、一棟アパート・戸建てのオーナーは、誰も積立金を強制してくれません。だからこそ、「自分自身に対する厳しい強制力」が必要です。

入ってきた家賃からローン返済や経費を引いた「手残りの現金（キャッシュフロー）」を、全額使ってしまったり、すぐに次の物件の頭金に回してはいけません。プロの投資家は、家賃収入の「最低5%〜10%（築古の場合はそれ以上）」を、絶対に手を付けない別の専用口座（修繕防衛口座）に毎月機械的に移し替えます。
この「自分ルールによる強制的なプール金」を作っておくことで、ある日突然「外壁塗装で300万円必要です」「エアコンが3台同時に壊れました」と連絡が来ても、涼しい顔で「はい、別口座の現金から支払っておいてください」と即答できる、圧倒的な精神的平穏と経営基盤を手に入れることができるのです。