地方の高利回り物件は危険？初心者が失敗する理由

絶望的な「需要」の欠如と人口減少

地方物件の価格が安い最大の理由は、シンプルに「そこに住みたいと思う人（賃貸需要）が極端に少ないから」です。日本の人口は減少トレンドに入っていますが、その減少のスピードは全国一律ではありません。若年層が進学や就職を機に大都市圏へ流出するため、地方都市、特に駅から遠い郊外や山間部では、深刻な急激な過疎化と高齢化が進行しています。

賃貸を借りるメインの層は20代から30代の若年層ですが、その絶対数が圧倒的に不足しているのです。需要がなければ、どんなに家賃を下げても入居者は現れません。一度空室になると、半年や1年といった長期にわたって空室が埋まらないのが地方物件の日常です。売主（現在のオーナー）は、入居者が決まらず毎月の維持費や固定資産税だけを払い続ける「負動産」となっている現状に耐えきれず、損を承知で（つまり物件価格を極限まで下げて）手放そうとします。その結果として、計算上の表面利回りだけが異常に高く跳ね上がっているのです。「利回りが高いから儲かる」のではなく、「儲からない（誰も借りない・買わない）から価格を下げざるを得ず、結果として計算上の利回りが高くなっているだけ」というのが真実なのです。

地方物件に立ちはだかる「融資」の厳しい壁

もうひとつ、物件価格を押し下げ（＝利回りを押し上げ）ている強力な要因が、金融機関による「融資の厳しさ」です。不動産を購入する際、ほとんどの人は銀行からローン（融資）を借りて購入します。しかし、人口減少が著しい地方の築古アパートに対して、銀行は非常に冷ややかな評価を下します。

銀行は「お金を貸しても、家賃収入が途絶えて返済されなくなるリスクが高い」「万が一返済が滞った時に物件を差し押さえて競売にかけても、買い手がつかず資金が回収できない」と考えます。そのため、地方の高利回り物件に対しては、融資期間が異常に短く設定されたり（通常20年〜30年引けるところが、10年しか引けないなど）、評価額が伸びず多額の頭金（自己資金）を要求されたり、最悪の場合は融資自体を完全に拒否（フルローン不可）されます。

融資が引けないということは、その物件を買える人が「数千万の現金（キャッシュ）を一括で払える富裕層」に極端に限定されることを意味します。買い手のパイが極端に小さくなるため、価格はさらに崩落し、現金買いの投資家向けに「表面利回り20%」といった強烈なディスカウント価格で提示せざるを得ない構造になっているのです。

想定をはるかに超える「空室率」と「募集コスト」

前提として、地方の高利回り物件で「常に満室」を想定すること自体が狂気の沙汰です。前述の通り絶対的な需要が不足しているため、ひとたび退去が発生すれば、半年間の空室は当たり前、条件が悪ければ1年以上空室のまま放置されることも珍しくありません。もし8部屋あるアパートで常に3部屋が空いている状態（空室率約37%）が常態化すれば、表面利回り15%は、実質的な稼働利回りでたちまち10%未満へと転落します。

さらに恐ろしいのは、空室を埋めるために莫大な「募集コスト（広告宣伝費：AD）」がかかることです。地方では賃貸需要に対して供給（空室）が過剰であるため、入居者よりも「不動産仲介会社（客付業者）」の立場が圧倒的に強くなります。仲介会社に自分の物件を優先的に紹介してもらうために、オーナーは通常の仲介手数料に加えて、家賃の2ヶ月分、3ヶ月分、場合によっては半年分といった異常な額の広告宣伝費（AD）やインセンティブを仲介会社に支払わなければなりません。加えて、最初の数ヶ月間の家賃を無料にする「フリーレント」の付与も必須条件となります。結果として、新しい入居者が決まっても、最初の半年から1年間の家賃収入はすべてこれらのコストで吹き飛び、実質的な手元に残る現金（キャッシュフロー）は絶望的なまでに減少するのです。

利回りを一撃で破壊する「修繕費」の罠

高利回りの地方物件は、ほぼ例外なく「築年数の古い（築20年〜40年以上）木造アパートや戸建て」です。建物は老朽化しており、購入した直後から、あるいは数年のうちに、避けては通れない大規模な修繕のラッシュが訪れます。

例えば、屋根の雨漏り補修に150万円、外壁の再塗装に200万円、給排水管の破裂やシロアリ被害の補修に数十万円といった具合です。ここで極めて重要な残酷な事実があります。それは「家賃が安くても、修繕にかかる建築資材や職人の人件費は全国どこでも（都心でも地方でも）変わらない」ということです。

都心の家賃10万円の部屋でお風呂（ユニットバス）を50万円で交換するのと、地方の家賃3万円の部屋でお風呂を50万円で交換するのでは、収益に対するダメージが全く異なります。地方物件の安い家賃では、一度の大きな修繕工事を行うだけで、その部屋から得られる数年分の家賃収入が一瞬にして消滅してしまいます。表面利回り20%で買ったつもりが、外壁塗装と水回りの一斉リフォームを行った結果、投下した総資金に対する実質利回り（ネット利回り）を計算し直すと、実は5%や6%にまで落ち込んでいた、というのは地方ボロ物件投資の「あるある」です。

市役所や大型病院が牽引する「公共ドミナントエリア」

地方都市であっても、その地域の行政・医療の中枢となる機関が集中しているエリアは、非常に強力な投資適格地域となります。具体的には、県庁や市役所、さらには日赤病院や大学病院などの数百床規模の地域基幹病院が密集している中心市街地です。

このようなエリアでは、役所の公務員や病院の医師、看護師といった「所得が高く、職業が極めて安定しており、かつ属性が良い（家賃滞納リスクが低い）」層の賃貸需要が絶えず発生します。また、これらの施設に出入りする関連企業（医療機器メーカーなど）の営業マンの転勤需要も取り込むことができます。地方において「公務員と医療関係者」は最強のターゲット属性であり、彼らが徒歩や自転車で通勤圏内となるエリアに物件を仕込むことができれば、地方の中では別格の安定稼働と高利回りの両立を実現することが可能です。

単一依存を回避した「巨大工業都市」

もう一つの狙い目が、強力な雇用創出力を持つ「巨大な工業集積地」です。ただし、前回の記事で触れた「単一の工場に依存する街」は、その工場が撤退した際のダメージが致命的となるためNGです。ここで言う例外は、トヨタ自動車のお膝元である愛知県豊田市や、様々な重化学工業・部品メーカーが湾岸や広大な内陸工業団地に無数に集積している「多様性のある工業都市」を指します。

こうしたエリアは、日本全国、あるいは海外からも労働力（期間工、派遣社員、外国人労働者など）が絶え間なく流入するため、圧倒的な単身者向けの賃貸需要が存在します。工場勤務者の場合、駅からの徒歩距離よりも「勤務先の工場までの車での通勤のしやすさ」や「駐車場の広さ・停めやすさ」が圧倒的に重視されます。そのため、駅からは遠く離れていて物件価格が安い（＝利回りが高い）のに、常に工場の労働者で満室になるという、投資家にとって非常においしい「歪み」が生じやすいエリアなのです。外国人労働者の受け入れ（法人契約など）に柔軟に対応する管理姿勢を持てば、圧倒的な高稼働を誇るエース物件となる可能性を秘めています。