区分マンション vs 一棟アパート｜初心者はどちらを選ぶべき？

少額から始められる圧倒的なハードルの低さ

区分マンション投資の絶対的な長所は、「購入価格が安く、少ない自己資金でスタートできる」というハードルの低さです。都心の中古ワンルームであれば1,000万円〜2,000万円台、地方都市であれば数百万円から購入できる物件もあります。金融機関への頭金（自己資金）も10万円〜100万円程度、あるいはフルローン（頭金ゼロ）で始められるケースも珍しくありません。

金額の絶対値が小さいため、ごく普通の年収の会社員であっても金融機関からの融資の審査が通りやすいという特徴があります。特に「提携ローン」と呼ばれる、不動産会社と銀行が事前に提携しているパッケージローンを利用すれば、面倒な事業計画書の作成なども不要で、住宅ローンと同じような感覚でスムーズに融資を引くことができます。「まずは不動産投資を経験してみたい」「多額の借金を背負うのは怖いから小さく始めたい」という初心者にとって、この参入障壁の低さは最大のメリットとなります。

手放しで運用できる「管理が楽」な仕組み

区分マンションのもう一つの大きなメリットが、オーナーに求められる「手間・労力の少なさ」です。区分マンションの建物全体（エントランス、廊下、エレベーター、屋上など）の管理や清掃、長期的な修繕計画は、マンションの管理組合から委託された「建物管理会社」がすべて自動的に行ってくれます。オーナーは毎月「管理費」と「修繕積立金」を支払うだけでよく、面倒な清掃業者や設備点検の手配をする必要が一切ありません。

さらに、専有部分（部屋の中）のトラブル対応や入居者募集、家賃の集金といった管理業務についても「賃貸管理会社（サブリース会社など）」に月額数千円で丸投げすることが可能です。つまり、お金さえ払えば完全に「ほったらかし」で賃貸経営が成立する仕組みが最初から出来上がっているのです。本業が忙しく、不動産経営に時間と頭脳を割きたくないという医師やビジネスマンにとって、この「管理の手間ゼロ」は非常に魅力的なポイントです。また、立地の良い都心のワンルームであれば、売却したいと思った時にすぐに買い手が見つかる「流動性の高さ（現金化のしやすさ）」も兼ね備えています。

しかし、こうした手軽さの代償として「利回りが極めて低い（キャッシュフローが出ない）」「管理費・修繕積立金の勝手な値上げリスクがある（自分でコントロールできない）」「土地の所有権がほとんど無いため、建物が老朽化した際の資産価値がゼロに近づく」という厳しいデメリットも抱えていることを忘れてはなりません。

大きなキャッシュフローを生み出す高い利回り

一棟アパート最大の魅力は、「利回りの高さ（収益性の高さ）」と、それに伴う「圧倒的なキャッシュフローの創出力」です。区分マンション投資が1室から毎月数千円〜1万円程度の収益しか生まないのに対し、一棟アパート（たとえば10部屋のアパート）であれば、ローン返済や経費を差し引いても、毎月10万円〜30万円といったまとまった現金を手元に残すことが可能です。

さらに、一棟アパートは建物だけでなく「土地」を単独で所有することになります。ローンを完済した後には、賃貸需要がなくなっても「更地にして土地だけで売却する」という強力な出口戦略が取れるため、究極の資産保全効果があります。また、外壁の色から設備投資のタイミング、入居者募集の条件設定まで、自分自身の裁量ですべての経営判断を行うことができる「経営の自由度の高さ」も一棟投資の醍醐味です。自らの工夫次第で利回りをさらに向上させる（バリューアップする）余地が無限に広がっています。

規模拡大による「人生のジャンプアップ」が可能

将来的に「不動産投資の収入だけで生活したい」「家賃収入でセミリタイア（FIRE）したい」という明確な目標がある場合、区分マンションをコツコツ買い増していくスピードでは何十年経っても目標に到達できません。人生を劇的に変えるほどの収入を得るためには、一度の取引で数千万円から1億円規模の資産を動かす「一棟買い」による一気呵成な規模拡大が必須となります。

一棟アパートを1〜2棟購入し、満室稼働させて実績を作ることができれば、金融機関から「優良な不動産賃貸業者」として認められ、次の2棟目・3棟目の融資が驚くほど引きやすくなります。雪だるま式に資産と家賃収入を拡大していく（メガ大家になる）ための登竜門が、一棟アパート投資なのです。

ただし、一棟アパートの取得には数千万円から1億円以上の莫大な借金（融資）を背負う覚悟が必要です。頭金（自己資金）や諸費用としても数百万円から1,000万円単位の現金が用意できなければ、投資のスタートラインにすら立つことができません。また、建物の維持管理の責任をすべて自分が背負うことになるため、勉強と経営努力を怠れば一瞬にして破綻に追い込まれるリスクと隣り合わせの、まさに「真剣勝負のビジネス」であると言えます。

空室リスク：0か100かの区分、分散される一棟

区分マンション（1室）の空室リスクは「0%か100%か」のデジタルな世界です。入居者がいれば満室（稼働率100%）、退去すれば一瞬にして収入ゼロ（空室率100%）になります。もしも次の入居者が数ヶ月決まらなければ、その期間のローン返済や管理費は完全に自己資金からの「持ち出し（赤字）」となり、精神的なストレスは計り知れません。

一方、一棟アパート（例えば10室）の場合、1人が退去して空室になっても稼働率は90%になります。残りの9室からの家賃収入でローンの返済を十分にカバーできるため、家賃収入が突如ゼロになるという致命的なリスクは存在しません。空室リスクを一つの物件内で「分散」できるという点では、一棟アパートの方が圧倒的に安全性が高い（ディフェンス力に優れている）と言えます。

修繕リスク：金額が読める区分、突発的で高額な一棟

建物の劣化に対する「修繕リスク」については、区分マンションに軍配が上がります。区分の場合、外壁塗装や屋上防水といった数千万〜億単位の大規模修繕は、毎月徴収される「修繕積立金」の中から管理組合主導で計画的に行われます。オーナー個人の出費としては、せいぜい自分の部屋の中のエアコンや給湯器が壊れた時の数万円〜十数万円程度の出費で済み、リスク（金額のブレ幅）を小さく予測することができます。

対する一棟アパートは、建物まるごとの維持管理責任がオーナー一人の肩にのしかかります。築年数が経過すれば、数百万円単位の外壁塗装、シロアリ駆除、雨漏り補修、給排水管の破裂など、予期せぬトラブルが次々と発生します。日頃からキャッシュフローをしっかり貯蓄しておかなければ、「修繕費が払えず、建物がボロボロになって入居者が逃げ出す」という最悪のスパイラルに陥る危険性を孕んでいます。

金利上昇リスク：借入総額の差が直撃する

近年現実味を帯びてきた「金利上昇リスク」は、借入額の大きさに比例してダメージを与えます。区分マンションを2,000万円のフルローンで買っている場合、金利が1%上昇しても月々の返済額の増加は数万円程度で済み、本業の給与からなんとかカバーできるかもしれません。

しかし、一棟アパートを1億円のローンで購入している場合、金利が1%跳ね上がれば、年間100万円近い利払い増加となり、計算していたキャッシュフローの大部分が吹き飛んでしまう恐れがあります。一棟投資においては、金利上昇に持ちこたえるだけの「極めて高い実質利回りでの物件取得」と「自己資金の投下（借入割合の低下）」という強力なストレス耐性（財務基盤）が求められるのです。

年収400万円台の戦略

【おすすめの選択】：都心部・好立地の「中古区分マンション」からスタート

年収400万円台の方の場合、一棟アパートを購入するための「数千万〜1億円規模の融資」を引き出すことは、メガバンクや地方銀行では非常に困難（審査落ち）の可能性が高くなります。ノンバンクを利用して高金利で無理やり一棟を買うことも不可能ではありませんが、リスクが高すぎます。

したがって、現実的な第一歩は「区分マンション」となります。ただし、利回りが低すぎる新築ワンルームは絶対に避けてください。狙うべきは、都心近郊駅徒歩10分以内の「築15年〜25年前後の良質な中古ワンルーム」です。価格がこなれており、家賃下落リスクが少なく、提携ローンを使えばこの年収帯でも十分に融資が引けます。まずはこの1戸を堅実に運営し、不動産経営の基礎を学びつつ、家賃収入と本業の貯蓄を利用して徹底的に繰り上げ返済を行い、残債を減らしていく「無借金資産の形成」を目指すのが最も手堅いルートです。

年収600万円〜700万円台の戦略

【おすすめの選択】：自己資金を貯めて「中古アパート・一棟」へ挑戦

年収が600万円を超えてくると、自己資金（頭金）として300万円〜500万円程度を用意できれば、地方銀行や信用金庫、日本政策金融公庫などから「3,000万円〜5,000万円規模の一棟アパート」の融資を引ける土俵に上がることができます。

区分マンションでコツコツやるのも悪くありませんが、この年収帯にいる方は本業での稼ぎの馬力があるため、少しリスクを取ってでも不動産でまとまった副収入（キャッシュフロー）を確立し、人生の選択肢を広げるポテンシャルを秘めています。築古の木造アパート等を現金と融資のハイブリッドで購入し、空室対策やリフォームの経営努力を行うことで、月に10万円〜15万円のキャッシュフローを生み出す快感をぜひ味わっていただきたい層です。ただし、一棟投資は「勉強量」がすべてを左右するため、不動産実務に関する徹底的な学習が不可欠です。

年収800万円〜1000万円以上の戦略

【おすすめの選択】：「都心新築区分」での節税と「大型一棟」の二刀流が可能

この高属性・高年収のゾーンに突入すると、すべての金融機関から「超優良顧客」として歓迎されます。選択肢は完全に自由であり、目標に応じてどのようなルートも選択可能です。

もし「本業が激務で一切時間は取れないが、高すぎる所得税・住民税を節税したい。現金も持っている」というのであれば、減価償却費を大きく計上できる「都心の新築（築浅）区分マンション」を複数戸ローンで購入するスキームが効果を発揮します（※ただし、税理士による正確なシミュレーションが前提です）。一方で、「自己資金1,000万円以上を投じられる」のであれば、いきなり1億円〜2億円クラスのRC造（鉄筋コンクリート造）の大型一棟マンションにフルローンに近い形で挑むことも可能です。高属性の「信用力（クレジット）」という無形の資産を最大限にレバレッジ（てこの原理）にかけて、数年でメガ大家へと駆け上る最短ルートを走れるのがこの層の特権です。