駅徒歩何分までが投資対象？不動産投資の適正距離

5分・10分・15分の差

まず、不動産ポータルサイトの家賃相場データなどの統計を見ると、駅からの距離と家賃の関係は単純な比例（直線）ではなく、特定の分数を境に階段状にガクンと下落する傾向があることがわかります。

【駅徒歩5分圏内（プレミアムゾーン）】
駅徒歩5分以内の物件は、賃貸市場おいて最強の競争力を誇る「プレミアムゾーン」です。雨の日でも苦にならず、駅周辺の商業施設やコンビニの恩恵を最大限に受けることができます。特に残業が多いビジネスマンや、夜道の安全性を重視する単身女性からの需要が絶大です。このゾーンの物件は、築年数が経過しても家賃が下落しにくく、周辺の競合物件に対して強気な家賃設定（エリア平均より10%〜20%高め）が可能です。また、売却時（出口戦略）においても非常に買い手がつきやすいため、資産価値の保全という観点で最も優れています。ただし、投資物件としての取得価格は最も高くなるため、高利回りを狙うのは難しいという側面があります。

【駅徒歩10分以内（スタンダードゾーン）】
徒歩10分（距離にして約800メートル）は、日本の賃貸市場における「最も標準的な基準線」であり、多くの入居希望者がお部屋探しの絶対条件として設定する心理的ボーダーラインです。家賃水準も、駅前のプレミアム価格から徐々に下落して、そのエリアにおける標準的な相場に落ち着きます。徒歩5分の物件と比較すると家賃は5%〜10%程度安くなる傾向がありますが、それでも「徒歩10分以内」というブランドは強力であり、十分な賃貸需要を取り込むことができます。投資家目線で見れば、物件価格と得られる家賃のバランス（利回り）が最も取りやすく、王道にして手堅い投資ができるゾーンと言えます。

【駅徒歩15分以上の差（ディスカウントゾーン）】
徒歩11分を超え、15分前後からそれ以上になってくると、状況は一変します。毎日の通勤・通学において「遠い」「歩くのが大変」というネガティブな印象が強くなり、雨や夏の猛暑日には特に敬遠されるようになります。徒歩10分の物件と比較して、家賃は15%〜30%ほど急激に下落するケースも珍しくありません。さらに重要なのは、単に家賃が安くなるだけでなく「そもそも家賃を下げても入居者が決まらない（需要自体が極端に薄くなる）」という現象が起き始めることです。この距離になると、自転車の利用を前提とする入居者が増えるため、駐輪場の有無や充実度が物件の競争力に直結するようになります。表面利回りは高くなりますが、空室期間の長期化や広告費（AD）の増大を覚悟しなければならないハイリスクな領域に足を踏み入れることになります。

賃貸検索の実態

現代の入居者のお部屋探しは、ポータルサイトの「検索条件のチェックボックス」によって残酷なまでに機械的にふるいにかけられます。ユーザーが希望条件を入力して検索ボタンを押した瞬間、条件に合致しない物件は画面上に一切表示されず、その存在すら認知されません。

そして、最も多く利用される検索条件フィルターの一つが「駅からの徒歩分数」です。多くのポータルサイトでは、「1分以内」「5分以内」「7分以内」「10分以内」「15分以内」といったプルダウンメニューで絞り込みを行います。この時、圧倒的多数のユーザーが「10分以内」または「7分以内」を選択します。例えば、あるユーザーが「徒歩10分以内」で検索をした場合、駅徒歩11分の素晴らしい物件があったとしても、たった1分の違いで検索結果から完全に排除されてしまいます。

駅徒歩12分や15分といった物件は、この「検索の第一関門」を突破すること自体が非常に困難になります。入居希望者の目に触れる回数（インプレッション数）が駅近物件と比較して圧倒的に少なくなるため、当然ながら問い合わせ数も激減し、結果として空室期間が長期化するのです。どんなに魅力的なリノベーションを施し、最新の設備を導入したとしても、「検索されない＝存在しないのと同じ」という残酷な現実が、駅遠物件の高い空室率の根本的な原因です。

内見率の変化

仮に家賃を大幅に下げたり、魅力的な写真を掲載したりすることで、なんとか駅遠物件をポータルサイトで見つけてもらい、不動産会社への問い合わせ（反響）を獲得できたとします。しかし、そこには「内見へのハードル」という第二の壁が待ち受けています。

駅徒歩5分の物件であれば、仲介会社の担当者と一緒に歩いてすぐに物件を見に行くことができます。周辺のスーパーやコンビニの場所もその案内の過程で自然と確認でき、街の雰囲気を肌で感じてもらうことができます。しかし、徒歩15分や20分の物件となると、案内のために車を出す必要が生じたり、歩いて向かう最中に顧客が「やっぱり歩くのは遠すぎる」と疲労感を覚えてしまい、物件に到着する前にテンションが下がってしまうことが頻繁に発生します。

また、仲介会社の営業マンの心理として、「駅近の案内しやすい物件（決まりやすい物件）」を優先して紹介する傾向があります。猛暑日や大雨の日に、わざわざ駅から遠い物件を歩いて案内したいと思う営業マンは少数派です。その結果、営業マンからの積極的な紹介（プッシュ）を受けられず、後回しにされてしまうという構造的デメリットが生じます。このように、検索の壁と内見の壁という二重のハードルによって、駅距離は空室率に甚大な影響を及ぼすのです。

都市部

東京23区や大阪市中心部などの「都市部」においては、生活の足が完全に電車や地下鉄などの公共交通機関に依存しています。スーパーへの買い物、通勤、友人との遊びなど、すべての移動の基点が「駅」となります。そのため、入居者の駅距離に対するこだわりは非常にシビアです。

都市部における単身者向け物件（ワンルームや1K）の場合、投資としての安全ラインはズバリ「駅徒歩10分以内」が限界です。理想を言えば7分以内でポジションを築きたいところです。単身者は仕事で帰りが遅くなることが多く、通勤時間を極限まで短縮したいというニーズが強烈です。また夜道の防犯という観点からも、10分を超える物件は特に女性から敬遠されます。

一方、都市部のファミリー向け物件（2LDKや3LDK）であれば、少しだけ許容範囲が広がり「徒歩12分〜15分以内」までは投資対象となり得ます。ファミリー層は、駅の喧噪から少し離れた静かな住環境（公園が近い、良好な学区であるなど）を好む傾向があるため、少し駅距離があっても、広さや住環境の良さでカバーできるケースがあるからです。ただし、この場合でも自転車の利用やフラットな道のりであることが条件となります。

郊外

東京の市部、あるいは地方都市などの「郊外」に目を向けると、状況は全く異なります。これらのエリアは完全な「車社会」であり、一家に一台、あるいは大人一人につき一台の車を所有していることが当たり前です。通勤も買い物も休日のレジャーもすべて車で移動するため、「駅からの距離」という指標自体の重要性が都市部に比べて相対的に低下します。

郊外における安全ラインは「徒歩距離よりも、駐車場の有無と周辺のロードサイド店舗の充実度」に依存します。極端な話、駅徒歩30分であっても、敷地内に平置きの駐車場が2台分確保されており、車で5分の距離に大型ショッピングモールや巨大なイオンモールがあれば、十分に強力な賃貸需要が見込めます。

したがって、車社会の郊外において「徒歩○分以内なら安全」と一律に区切ること自体がナンセンスとなります。強いて言えば、車を持たない若年層の単身者をターゲットにする場合は、都市部と同様に駅徒歩10分から15分以内か、あるいは大学や大規模工場への自転車・徒歩通勤圏内であることが求められます。しかし、ファミリー層を主なターゲットとするのであれば、駅の距離を気にするよりも、「駐車場がゆったり確保できるか」「車を利用する際の幹線道路へのアクセスが良いか」という軸で物件を評価することが、地方・郊外投資を成功に導くポイントとなります。

バス便

駅から遠くても投資対象として成立する代表的な例外が、強力な「バス便」の存在です。ただし、単に1時間に1本、マイクロバスが走っているようなレベルでは全く意味がありません。ここで言う強力なバス便とは、以下のような条件を満たすものを指します。

・朝の通勤時間帯（7時台〜8時台）に、バスが数分に1本「山手線並み」の高頻度で運行している。
・物件の目の前、あるいは徒歩1〜2分の至近距離にバス停がある。
・深夜バスが運行しており、終電で帰っても駅からバスに乗証できる。
・「急行・深夜急行バス」や「バスターミナル直結」など交通インフラが高度に整備されている。

例えば、駅から徒歩25分であっても、物件の目の前にあるバス停からターミナル駅までノンストップで10分で到着し、朝は次々とバスが来るような環境であれば、実質的な利便性は「駅徒歩10分」の物件と何ら変わりありません。実際、大規模な団地やニュータウンが形成されているエリアでは、駅近の狭い物件に高い家賃を払うよりも、バス便を利用して広々とした環境の良いマンションに住むことを積極的に選択する層が一定数存在します。物件資料に「バス○分」と書いてあるだけで即座にゴミ箱に捨てるのではなく、実際のバスの時刻表やバス停の場所、利用者の混雑具合を現地で徹底的にリサーチすることで、相場より安く放置されている高利回り物件を拾い上げるチャンスが生まれます。

商業施設近接

もう一つの例外が、「超大型商業施設の近接」というパターンです。駅からは遠く離れているものの、歩いてすぐの場所に巨大なショッピングモール（イオンモール、ららぽーと等）や、シネマコンプレックス、大型ホームセンターなどが集積したエリアがある場合、その街の「中心」は駅ではなく、その商業施設へとシフトします。

このような施設には、数百から数千人規模の従業員が働いています。パート・アルバイトを含め、近隣に住みたいという強力な「従業員需要」が恒常的に発生します。また、入居者目線でも、休日の買い出しや娯楽のすべてが徒歩圏内で完結するため、中途半端な駅近物件よりも圧倒的に生活満足度が高くなります。大型商業施設は一つの巨大な「街」であり、そこへのアクセスが良ければ、駅がなくとも独自の経済圏と賃貸需要を確立できるのです。（ただし、この戦略は「その商業施設が撤退した時のリスク」と表裏一体であるため、施設の売上状況や契約期間の残存など、通常の不動産調査とは異なる視点でのリスクヘッジが求められます）