なぜ不動産投資なのか？
このページを読んでいるということは、少なからず不動産投資に興味があるということだと思います。
なぜ不動産投資をしようと考えたのですか。
つまり、世の中には、株投資、FX、投資信託、先物取引など、様々な投資があるのに、なぜ不動産投資をしようと考えているのですか。
なかなか答えられないと思います。
そこで、ここでは不動産投資のメリット・デメリットを通して、不動産投資の特徴を説明します。
特徴がわかれば、なぜ不動産投資をするのかもわかってくると思います。
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不動産投資のメリット
まずは、他の投資と比べて、不動産投資にはどういうメリットがあるのかについて説明します。
収入が安定する
不動産投資の収入は「家賃」「礼金」等でした。
さて、数年前の家賃を思い出してみてください。
それほど変動していませんよね。「数年で、家賃が三分の一になった」なんて話は聞いたことがないと思います。
逆を言えば、不動産投資は安定した収入になりやすいというわけです。
また、株投資だと、会社が倒産すればその会社の株価は0円になるので、もし、株券を所有する会社が倒産すれば、大きく損します。
しかし、不動産投資だと、（保険をかけることなく）収益物件自体が、火災・地震などでなくならない限り、ある程度の価値は保たれますし、仮に、建物が焼失したとしても土地は残っているので、資産価値は0円になりにくいです。
インフレーションに強い
物価が上がっていく状態のことを「インフレーション（インフレ）」といいます。
インフレの時、物価の上昇と共に家賃も上がるので、不動産投資はインフレに強いわけですが……。
どういうことか、わかりにくいですよね。具体的に説明します。
例えば、現金1千万円を預金していたとします。
また、この時、マンションが1千万円で販売されていたとします。
インフレになれば、物価が上がっていきます。
物価が上がった結果、マンションが1.5千万円になったとしましょう。
この時、預金はいくらですか。
そうですね。
1千万円のままですよね。
インフレになる前は、預金を降ろせば、マンションを購入できたのですが、インフレになると、マンションを購入できなくなってしまいます。つまり、預金として「貨幣」を保有していると、インフレが起きれば、損してしまいます。
しかし、もし、インフレになる前に、マンションを購入していれば、インフレと共に、マンションの価格も上がっていくので、損しないですよね。
というわけで、インフレになりそうな時は、不動産投資をして、不動産を所有する方がいいというわけです。つまり、不動産投資はインフレに強いわけです。
※）ちなみに、インフレについて、もっと詳しく知りたい場合は、「わかる蔵！ＦＸ（外国為替証拠金取引）」を参照してください。「経済がわかれば外国為替の動きもわかる」のコーナーに、インフレなどの基本がわかりやすく解説されています。
所得税、相続税の節税効果
「不動産投資で得られるのは家賃だけではない！」で説明したように、節税になります。
また相続税の節税にもなります。
不動産投資のデメリット
メリットがあれば、必ずデメリットもあります。
そこで、ここでは不動産投資のデメリットを紹介します。
投資額が大きくなる
株などは、1万円のような小額投資もできますが、不動産投資は、「千万円単位」が必要です。ローンを組んで投資資金を用意できたとしても、リスクが高くなります。
ただし、最近では、小口化不動産投資、不動産投資信託（証券化投資）のように、比較的小額から投資できる仕組みもありますし、激安不動産投資ならば、必要な金額は「百万円単位」で済みます。
家賃滞納・空室率の上昇のリスク
折角、不動産を所有しても、家賃を滞納されたり、そもそも住人が入居しなければ、収入になりませんよね。
管理会社の管理状態が悪くて、空室率が高いこともあるそうです。
なお、賃貸滞納や空室率の対策として、保険もありますが、一時しのぎにしかなりませんので、根本的な解決にはなりません。
流動性が低く、やり直しができないリスク
株だと「売りたい」と思ったら、すぐに売ることができますが、不動産投資は、すぐに売ることができません。一度、不動産投資すると、長い付き合いになることが多く、やり直しができないリスクがあります。
なお、すぐに売れることを流動性が高いといい、なかなか売れないことを流動性が低いといいます。
予想外のリスク
自然災害で建物が壊れたり、想定以上に建物が老朽化して修繕費がかかるリスクがあります。壊れた場所によって、修繕費が変わります。
金利の上昇に弱い
収益物件は「千万円単位」と高額なので、通常、ローンを組んで、収益物件を購入します。
「毎月の家賃などの収入」から、「毎月のローンの返済額」を返済していくことになりますが、金利が上昇すれば、利息が増加して、「毎月のローンの返済額」も上昇します。
つまり、今までは、「毎月の家賃などの収入」が「毎月の借金の返済額」を上回っていたのが、金利が上がることで逆転して、毎月、お金を支払わなければならなくなるリスクもあります。
管理に手間がかかる
現物不動産投資は、いわば大家さんです。貸している物件を自分で管理しなければなりません。管理は管理会社に任せても、管理会社の管理状態や、不動産の管理状況を、見なければなりません。
※）ただし、小口化不動産投資、不動産投資信託（証券化投資）は除きます。
特異性がある
特に土地は、同じ地域でも「日当たりがいい」「日当たりが悪い」「角地にある」「奥にある」などで価格が変わります。つまり、同じ土地はありません。
また、不動産は相対売買（1対1の売買）なので、交渉次第で、高くなったり、逆に安くなったりします。
でも、これの何がデメリットなのでしょうか。
それは、ズバリ、「相場がわかりにくい」というのがあります。
具体的に、土地の価格が「一丁目一番地が坪単価100万円」「一丁目二番地の坪単価150万円」もあり得るので、不動産業者が「一丁目一番地は150万円」と言ったところで、それが真実かどうかわかりにくいのです。