不動産投資をする上で知っておいて損はない「減価償却費」

税金は、「利益（＝売上−経費）」にかかるので、経費を計上すればするほど、節税になります。
かといって、何でも経費として計上していいわけではありませんよね。どのようなものを経費計上できるのでした？
そうですね。
大ざっぱにいえば、「その商売をする上で必要な費用すべて」でしたね。
※）たとえば、パンの製造・販売をしている会社なら、パンの原材料（小麦など）の購入代金、人件費などがあります。

さて、不動産投資に話を戻します。
不動産投資でも、もちろん税金がかかるので、少しでも多く儲けるためにも節税する必要があります。
そこで、不動産投資では、どのようなものが経費になるのか知っておく必要があります。
というわけで、不動産投資にかかる経費を紹介します。
※）なお、経費は直接、税金の金額に影響を及ぼすので、税務署が目を光らせています。税務調査に入られたときに備えて、経費にしてもいいかどうか、きちんと税理士や税務署に確認をとっておくといいでしょう。

不動産投資で経費になるものの例

まずは、下記。
「こんなものまで経費にできるのか」と意外に思うのではないでしょうか。

・収益物件を探すときに使ったインターネットの接続代
・収益物件を見に行くときに使った交通費やガソリン代
・確定申告を税理士にお願いするなら、その費用

次に下記。
「これは経費にできるでしょう」というものばかりですよね。

・収益物件の修繕にかかった費用
・収益物件の清掃費
・管理費や税金

ここで「あれ？収益物件の購入代金は経費にならないの？」と疑問に思った人もいるのではないでしょうか。
収益物件の購入代金は、そもそも収益物件なくしては、収益が得られません。だから、収益物件の購入代金は、すべて経費として計上できそうですが、収益物件は、一般的に数千万円します。
その費用をそのまま経費にすると、おかしなことが起きます。
以下の例を見てみましょう。
※）収益は家賃収入しか発生せず、経費は収益物件の購入代しかかからないとします。なお、税率は３０％とします。

＜一年目＞
・売上（家賃収入）：１２０万円
・費用（収益物件の購入代金）：２５００万円

利益＝１２０万円ー２５００万円＝０円。
税金＝０円×３０％＝０円。
よって、一年目は税金がかかりません。

＜二年目以降＞
・売上（家賃収入）：１２０万円
・費用：０円

利益＝１２０万円ー０万円＝１２０万円。
税金＝１２０万円×３０％＝３６万円。
つまり、二年目以降は、３６万円の税金がかかります。

一年目に、大きな金額の経費を計上していますが、二年目以降は、経費が０円になってしまい、税金がかかってしまっています。
これっておかしくないですか？

だって、二年目以降に家賃収入が得られているのは、一年目に収益物件を買ったためなのに、一年目にすべて経費として計上してしまっているためです。
※）どういうことか、わからないと思うので、詳しくは別のページで解説しています。ここでは、「何かおかしい」と感じるくらいで大丈夫です。

やはり、一年目にそのまま収益物件の購入代を経費にすると、おかしくなってしまいます。
というわけで、結論から書くと、収益物件の購入代金は経費として計上しますが、以下のようにして経費にします。

・購入代金：減価償却して経費計上
・ローンの利息：その年に支払った利息を経費として計上

というわけで、これから、減価償却とはどういうことなのか、ローンの利息とは、どういうことなのかを解説します。